預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元,假定報(bào)酬率為6%。
該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
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預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元,假定報(bào)酬率為6%。
該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬(wàn)元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元,假定報(bào)酬率為6%。
上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
最新試題
某管道工程建設(shè)項(xiàng)目,在施工過(guò)程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意,施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷(xiāo)售單位訂購(gòu)了一批鋼管。鋼管運(yùn)抵施工現(xiàn)場(chǎng)后,經(jīng)監(jiān)理人員檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn),鋼管質(zhì)量存在下列問(wèn)題:1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)和檢測(cè)證明材料;2、鋼管外觀粗糙、標(biāo)識(shí)不清,并且存在銹斑。3、施工單位已經(jīng)取樣送檢,經(jīng)具有實(shí)驗(yàn)資質(zhì)的單位試驗(yàn)質(zhì)量合格,并出具了試驗(yàn)報(bào)告?!締?wèn)題】1、對(duì)上述問(wèn)題應(yīng)如何處理?2、如果管材不合格進(jìn)行退場(chǎng)等損失如何處理?
將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?,?yīng)通過(guò)下列()途徑。
估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地,土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日,土地使用權(quán)出讓年限為50年,容積率為5,根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),共18層:其中一~三層主要為商業(yè)用途,建筑面積9000m2(含獨(dú)立使用的車(chē)棚300m2),其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開(kāi)工。預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?,F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格,有關(guān)資料如下:1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%,買(mǎi)方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2,專(zhuān)業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。3.商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租,出租空置率及租金損失率共為10%,按建筑面積計(jì),月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24%。4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30%,平均價(jià)格為2700元/m2;建成一年時(shí)可售出60%,平均價(jià)格為2800元/m2;剩余的10%會(huì)在建成一年半售出,平均價(jià)格為2900元/m2,銷(xiāo)售代理費(fèi)(銷(xiāo)售費(fèi)用)為售價(jià)的3.5%。5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,貸款年利率為6%,銷(xiāo)售利潤(rùn)率為20%,估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選):采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。解:1.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=10000×5=50000(m2()住宅總面積=50000-9000=41000(m2()(1)商鋪開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置和租金損失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2()每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2()商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)=410.40/8%×[1-11(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2()商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61(萬(wàn)元)(2)住宅開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(萬(wàn)元)(3)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67(萬(wàn)元)2.扣除項(xiàng)目(1)建安工程費(fèi)=50000×1100/(1+12%)=4910.71(萬(wàn)元)(2)專(zhuān)業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86(萬(wàn)元)(3)銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(萬(wàn)元)(4)銷(xiāo)售利潤(rùn)=11910.67×20%=2382.13(萬(wàn)元)(5)設(shè)總地價(jià)為V,則買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V3.總地價(jià)2006年9月1日的總地價(jià):V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74(萬(wàn)元)
應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)()。
某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過(guò)某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為140000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地,并征收一幢面積為9000m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問(wèn):理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收,房屋征收部門(mén)張貼了房屋征收決定公告,房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見(jiàn)到公示名單后,前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,在接待該被征收人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。請(qǐng)問(wèn):1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告?2.你應(yīng)如何確定該被征收房屋的用途?
某企業(yè)購(gòu)得一個(gè)已停工5年的在建工程,結(jié)構(gòu)封頂,其中1-4層為商業(yè)裙樓,5-27層為住宅,裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?,F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線,以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。
上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng),租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估,酒樓業(yè)主不配合征收工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)房屋征收部門(mén)提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書(shū)齊全,用途合法,無(wú)違章搭建。請(qǐng)問(wèn):1.針對(duì)該類(lèi)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估,在估價(jià)程序上應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)?2.裝修補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)如何確定?3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?
該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。