問答題房地產價格的構成

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2.問答題成本法的概念
3.問答題

某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1目～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/㎡，建筑物重置成本（不含空調）為1300元/㎡.建筑物自然壽命為60年，有效經過年數(shù)為10年。其他的相關資料如下：
（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數(shù)為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數(shù)為9年。
（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。
（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。
（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。
（5）假設除空調以外，殘值率均為零。
<1>、試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

最新試題

在確定建筑物的重置價格或建筑安裝工程費時，都應包含開發(fā)管理費用。（）

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建筑物的經濟壽命短于自然壽命，它是由其經營收益決定的，與其他情況無關。（）

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某宗土地取得成本為1000萬元，建設成本為1500萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為30萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為25萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為15%。（）

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一幢有效年齡為8年的建筑物，年折舊率是1.67%，經濟壽命為60年，則該建筑物的剩余經濟壽命為52年。（）

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成本法是根據(jù)估價對象房地產在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）

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利用市場提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經濟壽命。（）

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年限法是根據(jù)建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余壽命來求取折舊的方法。（）

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房屋完損等級是依據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好程度來劃分區(qū)別的。（）

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成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調查。（）

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