問答題

被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準日起為40年，當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%.評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。
評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：
1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;
2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;
3.專業(yè)費用為建筑費用的10%;
4.預(yù)計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;
5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計息;
6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;
7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;
8.每年按365天計算：
9.本項目不考慮所得稅因素。
根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進行評估(要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。

參考答案： 解一：
1.1——2樓面積3000×2=6000(平...