問答題某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2,容積率為7.5,建筑密度為65%,建筑層數(shù)共20層,從-2~+3層建筑面積均相等。地下兩層中,-1層為車庫,有供出售95個車位;-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房(不可出售);地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房;地上4~18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計項目的開發(fā)周期為3.5年(其中前期為12個月,建設(shè)周期為24個月,銷售周期為6個月);平均建造成本為3500元/m2,專業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的8%和5%;地價款在項目開發(fā)初期一次性投入。建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該項目建成后,住宅的市場售價為8000元/m2,商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2,停車位售價為12萬元/個;銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5%,同檔次商業(yè)用房的凈租金收益乘數(shù)(即物業(yè)資本價值與年凈租金收入之比)為5.5。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。

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研究表明:對于常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實數(shù)解;對于非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次變化)計算FIRR的方程有多個實數(shù)解。()

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某商業(yè)房地產(chǎn)項目總占地面積42000m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2,總建筑面積300000m2。已知樓面地價300元/m2,建造成本為1000元/m2,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費用之和的6%,貸款利率為15%,銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5%、5.48%;項目的平均售價為3000元/2,可銷售面積比例為95%;項目開發(fā)周期為3年,購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè),工期2.5年;地價款在開發(fā)初期一次性投入,建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,問開發(fā)商成本利潤率是多少?

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