房地產(chǎn)估價師主要估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用問答題每日一練(2019.01.26)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題可修復(fù)與不可修復(fù)的含義及其判定標(biāo)準(zhǔn)是什么？在計算建筑物折舊中作此兩種區(qū)分有何意義？

參考答案：修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計修復(fù)所必需的費用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額...

2.問答題什么是資本化率？資本化率與報酬率的區(qū)別與相互間關(guān)系是什么？

參考答案：資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：資本化率=年收益／價格；報酬率是投資回報與投資的比率，即：報酬率=投資回...

3.問答題將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法？應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式（略）來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。

參考答案：應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式...

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4.問答題有人提出比較法的評估結(jié)論最接近實際，成本法的評估結(jié)論通常偏低，收益法的評估結(jié)論通常偏高，這種說法對嗎？為什么？

參考答案：不對。評估房地產(chǎn)價格，其實是估價師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價值。而客觀合理的價格或價值，應(yīng)該是公開市場價值一在公開市場中最可...

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5.問答題實際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運用是什么？

參考答案：房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營...

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