問答題

營銷經(jīng)理
中學(xué)畢業(yè)后，瓊·米蘭進(jìn)入州立高等商業(yè)學(xué)校主修自己喜愛的營銷專業(yè)。大學(xué)二年級(jí)時(shí)，他結(jié)婚了，和妻子搬進(jìn)校園外的公寓。當(dāng)該物業(yè)公開招聘管理助理時(shí)，瓊應(yīng)試被錄取，他把該工作當(dāng)作不付租金完成學(xué)業(yè)的好機(jī)會(huì)。
在攻讀營銷碩士的同時(shí)，為了得到行銷主管的職位，按自己的方式為公寓工作。這棟公寓屬于一家公司，該公司擁有并管理著大量物業(yè)。經(jīng)理告訴瓊，他們想提高公寓的影響，降低空置率。

寫一個(gè)簡要的營銷提綱，使瓊提高公寓的影響和知名度。

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2.問答題

“廠房管家”三大生存要素
必要因素——資金實(shí)力
就“廠房管家”業(yè)務(wù)模式來看，沒有足夠的資金實(shí)力將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。這不同于普通的租賃代理。房屋租賃合同簽訂后，公司就要投入資金包裝改造并開始履行定期支付房租和責(zé)任，而房子何時(shí)、何價(jià)為出租，風(fēng)險(xiǎn)全部落到公司自己身上。據(jù)測(cè)算，動(dòng)態(tài)出租率臨界線85%，按正常經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和臨界線以上的出租率預(yù)測(cè)，投資回收期將不少于5年。
“廠房管家”主要收益點(diǎn)靠軟硬件的包裝包提高租金市價(jià)，在實(shí)際操作過程中，可能出現(xiàn)的問題并不是都可以規(guī)避的，這樣，在沒有較高出租率的保證下，風(fēng)險(xiǎn)度之高顯而易見。
關(guān)鍵因素——客戶資源
“廠房管家”經(jīng)營業(yè)務(wù)成本結(jié)構(gòu)中90%是固定成本，如付給業(yè)主房租、裝修成本的分?jǐn)?、物業(yè)管理費(fèi)等。所以，招租時(shí)間越快、招租率越高，公司獲得的利益就越大，反之，則可能會(huì)虧損，因而，客戶資源是“廠房管家”成敗的關(guān)鍵。如今公司憑借上海市工業(yè)招商服務(wù)中心的巨大信息平臺(tái)，已經(jīng)成功完成近5萬平方米廠房的招租任務(wù)，日平均擁有有效客戶需求信息100余條。
保障因素——管理系統(tǒng)
有了資金、有了信息、有了硬件，如果沒有強(qiáng)有力的管理支撐，這項(xiàng)業(yè)務(wù)還是不能健康運(yùn)行。公司作為專業(yè)化經(jīng)營都市工業(yè)的領(lǐng)頭羊，通過三年的實(shí)踐，已經(jīng)架構(gòu)好科學(xué)的管理體系，擁有完備的廠房物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而且為客戶提供一系列的增值服務(wù)：如物業(yè)延伸服務(wù)、注冊(cè)登記一門式服務(wù)、享受都市工業(yè)園區(qū)特殊的稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策、房租補(bǔ)貼政策等，來吸引更多的企業(yè)入駐、長駐。

你認(rèn)為“廠房管家”應(yīng)具備什么條件？
3.問答題

“廠房管家”三大生存要素
必要因素——資金實(shí)力
就“廠房管家”業(yè)務(wù)模式來看，沒有足夠的資金實(shí)力將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。這不同于普通的租賃代理。房屋租賃合同簽訂后，公司就要投入資金包裝改造并開始履行定期支付房租和責(zé)任，而房子何時(shí)、何價(jià)為出租，風(fēng)險(xiǎn)全部落到公司自己身上。據(jù)測(cè)算，動(dòng)態(tài)出租率臨界線85%，按正常經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和臨界線以上的出租率預(yù)測(cè)，投資回收期將不少于5年。
“廠房管家”主要收益點(diǎn)靠軟硬件的包裝包提高租金市價(jià)，在實(shí)際操作過程中，可能出現(xiàn)的問題并不是都可以規(guī)避的，這樣，在沒有較高出租率的保證下，風(fēng)險(xiǎn)度之高顯而易見。
關(guān)鍵因素——客戶資源
“廠房管家”經(jīng)營業(yè)務(wù)成本結(jié)構(gòu)中90%是固定成本，如付給業(yè)主房租、裝修成本的分?jǐn)?、物業(yè)管理費(fèi)等。所以，招租時(shí)間越快、招租率越高，公司獲得的利益就越大，反之，則可能會(huì)虧損，因而，客戶資源是“廠房管家”成敗的關(guān)鍵。如今公司憑借上海市工業(yè)招商服務(wù)中心的巨大信息平臺(tái)，已經(jīng)成功完成近5萬平方米廠房的招租任務(wù)，日平均擁有有效客戶需求信息100余條。
保障因素——管理系統(tǒng)
有了資金、有了信息、有了硬件，如果沒有強(qiáng)有力的管理支撐，這項(xiàng)業(yè)務(wù)還是不能健康運(yùn)行。公司作為專業(yè)化經(jīng)營都市工業(yè)的領(lǐng)頭羊，通過三年的實(shí)踐，已經(jīng)架構(gòu)好科學(xué)的管理體系，擁有完備的廠房物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而且為客戶提供一系列的增值服務(wù)：如物業(yè)延伸服務(wù)、注冊(cè)登記一門式服務(wù)、享受都市工業(yè)園區(qū)特殊的稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策、房租補(bǔ)貼政策等，來吸引更多的企業(yè)入駐、長駐。

你是否同意這種看法？為什么？
4.問答題

上海在物業(yè)管理市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化推進(jìn)分類管理
上海在物業(yè)管理在推進(jìn)市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化方面采取重點(diǎn)推進(jìn)的方法。首先在盧灣、普陀區(qū)試行房屋分類管理；然后管修分開，推行專業(yè)化管理；同事考慮在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步在機(jī)制上、管理上、人員分流上，做了很多探索，通過點(diǎn)面結(jié)合，不斷推廣，上海市在房屋分類管理取得了非常好的成效。
公房改革是一件非常復(fù)雜的事情，改革的結(jié)果是否得到社會(huì)承認(rèn)是改革成敗的關(guān)鍵。去年，新黃浦集團(tuán)提出在產(chǎn)權(quán)問題上來考慮整個(gè)體制和機(jī)制的改革，用了一個(gè)月時(shí)間，對(duì)改制方案進(jìn)行可行性論證，然后才推行。改革一年以來的實(shí)踐證明；改革促使物業(yè)管理企業(yè)在思想觀念、管理方法、維修質(zhì)量、服務(wù)水平四個(gè)方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變，不僅使企業(yè)增強(qiáng)了實(shí)力，促進(jìn)了發(fā)展；而且改善了物業(yè)管理企業(yè)與老百姓的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，改革后由于維修服務(wù)質(zhì)量上去了，老百姓滿意率高達(dá)98%，收租率達(dá)98.5%。
上海市在房管行業(yè)轉(zhuǎn)制改革，已經(jīng)做了多方面的探索，包括所有制產(chǎn)權(quán)改革、專業(yè)化推進(jìn)、房屋分類管理、企業(yè)內(nèi)部深化改革、富余人員分流和整個(gè)行業(yè)的考核激勵(lì)等。上海市領(lǐng)導(dǎo)就進(jìn)一步推進(jìn)上海房管行業(yè)改革提出了三點(diǎn)希望：
第一，以“以民為本”的機(jī)制創(chuàng)新做為抓手，推進(jìn)公房管理市場(chǎng)化。要以江澤民總書記“三個(gè)代表”重要思想為總的知道思想，結(jié)合房管行業(yè)的特點(diǎn)，以“以民為本”機(jī)制創(chuàng)新為抓手，進(jìn)一步推進(jìn)改革，為老百姓帶來更多的實(shí)惠和便利。要充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)有公房物業(yè)的老化狀況，兼顧老百姓的實(shí)際生活水平，執(zhí)行市局關(guān)于公房租金60%以上用于房屋維修的要求，做到開源節(jié)流，降低成本，盡可能提高房屋維修率，降低返修率；同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范，改進(jìn)服務(wù)方式，完善“一門式”服務(wù)規(guī)范，盡可能地滿足老百姓的合理需求。
第二，在處理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下，理順小區(qū)管理體制，改變“一個(gè)管理區(qū)域有多家物業(yè)公司管理”的狀況，這個(gè)問題不解決，互相推諉扯皮，物業(yè)管理很難上檔次。同時(shí)，要加大整治環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的“三差”小區(qū)的力度。積極參與文明小區(qū)的創(chuàng)建，為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
第三，抓住新一輪房地產(chǎn)開發(fā)和舊區(qū)改造的機(jī)遇，探索規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展之路。集團(tuán)所屬的轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)，要用市場(chǎng)配置手段，通過改造、改組、兼并和聯(lián)合等手段，做大企業(yè)規(guī)模，實(shí)行連鎖經(jīng)營管理，積極參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭。同時(shí)，要在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用管理直管公房的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，組建專業(yè)公司，做響專業(yè)品牌，使之符合物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的方向。

如何看待物業(yè)分類管理發(fā)展趨勢(shì)？
5.問答題

上海在物業(yè)管理市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化推進(jìn)分類管理
上海在物業(yè)管理在推進(jìn)市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化方面采取重點(diǎn)推進(jìn)的方法。首先在盧灣、普陀區(qū)試行房屋分類管理；然后管修分開，推行專業(yè)化管理；同事考慮在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步在機(jī)制上、管理上、人員分流上，做了很多探索，通過點(diǎn)面結(jié)合，不斷推廣，上海市在房屋分類管理取得了非常好的成效。
公房改革是一件非常復(fù)雜的事情，改革的結(jié)果是否得到社會(huì)承認(rèn)是改革成敗的關(guān)鍵。去年，新黃浦集團(tuán)提出在產(chǎn)權(quán)問題上來考慮整個(gè)體制和機(jī)制的改革，用了一個(gè)月時(shí)間，對(duì)改制方案進(jìn)行可行性論證，然后才推行。改革一年以來的實(shí)踐證明；改革促使物業(yè)管理企業(yè)在思想觀念、管理方法、維修質(zhì)量、服務(wù)水平四個(gè)方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變，不僅使企業(yè)增強(qiáng)了實(shí)力，促進(jìn)了發(fā)展；而且改善了物業(yè)管理企業(yè)與老百姓的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，改革后由于維修服務(wù)質(zhì)量上去了，老百姓滿意率高達(dá)98%，收租率達(dá)98.5%。
上海市在房管行業(yè)轉(zhuǎn)制改革，已經(jīng)做了多方面的探索，包括所有制產(chǎn)權(quán)改革、專業(yè)化推進(jìn)、房屋分類管理、企業(yè)內(nèi)部深化改革、富余人員分流和整個(gè)行業(yè)的考核激勵(lì)等。上海市領(lǐng)導(dǎo)就進(jìn)一步推進(jìn)上海房管行業(yè)改革提出了三點(diǎn)希望：
第一，以“以民為本”的機(jī)制創(chuàng)新做為抓手，推進(jìn)公房管理市場(chǎng)化。要以江澤民總書記“三個(gè)代表”重要思想為總的知道思想，結(jié)合房管行業(yè)的特點(diǎn)，以“以民為本”機(jī)制創(chuàng)新為抓手，進(jìn)一步推進(jìn)改革，為老百姓帶來更多的實(shí)惠和便利。要充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)有公房物業(yè)的老化狀況，兼顧老百姓的實(shí)際生活水平，執(zhí)行市局關(guān)于公房租金60%以上用于房屋維修的要求，做到開源節(jié)流，降低成本，盡可能提高房屋維修率，降低返修率；同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范，改進(jìn)服務(wù)方式，完善“一門式”服務(wù)規(guī)范，盡可能地滿足老百姓的合理需求。
第二，在處理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下，理順小區(qū)管理體制，改變“一個(gè)管理區(qū)域有多家物業(yè)公司管理”的狀況，這個(gè)問題不解決，互相推諉扯皮，物業(yè)管理很難上檔次。同時(shí)，要加大整治環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的“三差”小區(qū)的力度。積極參與文明小區(qū)的創(chuàng)建，為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
第三，抓住新一輪房地產(chǎn)開發(fā)和舊區(qū)改造的機(jī)遇，探索規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展之路。集團(tuán)所屬的轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)，要用市場(chǎng)配置手段，通過改造、改組、兼并和聯(lián)合等手段，做大企業(yè)規(guī)模，實(shí)行連鎖經(jīng)營管理，積極參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭。同時(shí)，要在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用管理直管公房的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，組建專業(yè)公司，做響專業(yè)品牌，使之符合物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的方向。

你認(rèn)為上海市在物業(yè)分類管理方面還應(yīng)做好哪些工作？