計算題:
公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營。該公司自有資金投入為購買價格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000㎡，前兩年的租金均為150元/(㎡/月)，以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個，租金為500元/(個/月)。
寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運營費用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權等無形資產(chǎn)年攤銷額為800萬元，其他設備的年折舊額為200萬元。
請計算該項目第5年的稅前現(xiàn)金回報率和償債備付率。(2012年真題)
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某商業(yè)房地產(chǎn)項目總占地面積42000m2，規(guī)劃建設用地面積為40000m2，總建筑面積300000m2。已知樓面地價300元／m2，建造成本為1000元／m2，專業(yè)人員費用為建造成本的8％，管理費用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費用之和的6％，貸款利率為15％，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3．5％、5.48％；項目的平均售價為3000元／2，可銷售面積比例為95％；項目開發(fā)周期為3年，購買土地使用權后即開工建設，工期2.5年；地價款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內(nèi)均勻投入，問開發(fā)商成本利潤率是多少？
對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權增加效果只可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)。（）
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，在編制資產(chǎn)負債表時，要體現(xiàn)出資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等指標。（）
成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（）
用公式A=Pi（1+i）n／［（1+i）n-1］來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/［（1+i）n-1］就是投資者的投資回報。（）
財務凈現(xiàn)值（FNPV）是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值之和。（）
某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第1～3年分別支付30%、40%和30%。店鋪第2年便可出租，預計當年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項目的財務內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費用發(fā)生在年末）。
企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次。（）
成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率。（）
基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，決定基準收益率大小的因素主要是項目風險。（）