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某投資者以1600萬(wàn)元購(gòu)入一層商業(yè)店鋪用于出租,購(gòu)樓款分期支付,第1~3年分別支付30%、40%和30%。店鋪第2年便可出租,預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元,隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營(yíng)水平的提高,毛租金收入年均提高15%,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用年均下降3%。店鋪持有20年,期末轉(zhuǎn)售收入300萬(wàn)元,試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(假定投資發(fā)生在年初,租金收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生在年末)。
投資回報(bào)主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的收回。()
基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù),決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。()
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,在編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí),要體現(xiàn)出資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)。()
某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積為42000m2,規(guī)劃建設(shè)用地40000m2,總建筑面積297000m2。已知樓面地價(jià)為280元/m2,建造成本為964元/m2(包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用),其他工程費(fèi)為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的6%,貸款利率為15%,銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、5.48%;項(xiàng)目的平均售價(jià)為3040元/m2,可銷售面積比例為95%;項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年,購(gòu)買土地使用權(quán)后即開工建設(shè),地價(jià)款和土地管理費(fèi)在開發(fā)初期一次性投入,建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。
對(duì)于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于流動(dòng)資金,但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)商品,并通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的預(yù)租售或建成后的租售活動(dòng),轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。()
用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]來(lái)分析投資回收與投資回報(bào),Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收,Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報(bào)。()
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值之和。()
某開發(fā)商通過(guò)出讓方式以1000元/m2的樓面地價(jià)購(gòu)買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán),預(yù)計(jì)尚需投入的拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開發(fā)費(fèi)用為2000萬(wàn)元。已知該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m2,建造成本為2500元/m2,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12%,其他工程費(fèi)用為400元/m2,管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%,銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6%。如果該項(xiàng)目的開發(fā)周期為36個(gè)月,建設(shè)周期為24個(gè)月,地價(jià)款于開發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入,拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過(guò)程開始前均勻投入,建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,貸款年利率為9%,寫字樓建成后的銷售價(jià)格為9600元/m2,試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。
企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次。()